「いま以上」の住まいと暮らしを

まずは、買取に向いている条件を具体的にご紹介いたします。

売却にかかる費用を少しでも抑えたい場合

買取の場合、不動産会社に直接売却するので仲介手数料はかかりません。

仲介の場合、不動産会社に支払う仲介手数料が必要になります。仲介手数料の上限は成約価格によって法律で定められており、例えば成約価格が400万円を超えるときには最大で「成約価格×3％＋6万円＋消費税」の仲介手数料がかかることになるのです。

不動産売却の際は他にも様々な費用がかかるので、少しでも費用を抑えたい方は仲介手数料のかからない買取を選んだほうがよいでしょう。

すぐに現金化したい場合

仲介の場合、不動産会社が一からチラシやインターネットなどを利用して買主を探します。そのため、不動産を現金化するまでの期間は通常2～3ヶ月、長い場合では1年以上かかります。一方、買取の場合は不動産会社が買主なので、売却期間が圧倒的に短くなります。よって、早く確実に不動産を売却し、現金化したい場合は買取がおすすめです。

築年数の古い物件を売却したい場合

築年数の古い物件、いわゆるボロ物件の場合、仲介で売却するには大規模なリフォームやメンテナンスが必要となります。しかも、その費用は売主が負担しなければなりません。したがって、ボロ物件の場合は、費用や手間をかけるよりそのまま不動産会社に買い取ってもらったほうが利益を得られることがあります。

仲介で1年以上売れない場合

仲介で1年以上売れない場合、「売値が高い」「立地や環境がよくない」など、何かしらの理由が考えられます。そのまま売りに出し続けると「売れ残り物件」と判断され、さらに売れにくくなることも。売るためには値引きをするか買取に切り替えるほうがよいでしょう。

ボロ物件を所有していると、様々なリスクがあります。具体的に見ていきましょう。

建物の劣化や倒壊

建物は、定期的な風通しや水を流すなどの管理をしないと湿気がたまり、劣化が進みます。すると、地震や台風などの災害で倒壊するリスクが上昇。ボロ物件はすぐに売却や取り壊しするのが一番ですが、もしできない場合は、定期的にメンテナンスをする必要があります。

放火や空き巣などの犯罪

誰も住んでいないボロ物件で盗られる物がなくても空き巣が入ったり、犯罪者の恰好の隠れ家となったりする場合があります。近隣住民に迷惑をかけますし、治安悪化につながって資産価値が下がることもあるので、注意が必要です。

固定資産税が6倍になることも！

2014年（平成26年）に「空家対策特別措置法」が成立。空家対策特別措置法とは倒壊や治安悪化などの様々なリスクから近隣住民を守るための法律で、第三者が強制的に空き家を取り壊すことができます。しかし、取り壊しの費用は所有者が払わなければなりません。

これまではどんなボロ物件でも、建物さえあれば200平方メートルまでの土地の場合は固定資産税が6分の1に、200平方メートルを超える土地の場合は固定資産税が3分の1に軽減されていました。しかし、空家対策特別措置法の成立により、自治体からの指導・勧告に従わないと「特定空き家」に認定され、固定資産税が6倍となります。

相続した不動産を放置すると売却時にかかる税金が高くなることも！

親などから不動産を相続し、住まずに3年以上放置していると、売却時の譲渡所得税が高くなることがあります。相続した家には思い出があったりしてなかなか簡単に手放すことは難しいかもしれませんが、まずは1度、不動産のプロに相談してみましょう。

兵庫県西宮市にある株式会社アロースコーポレーションでは、西宮市のボロ物件や再建築不可物件など幅広い物件の売買に対応しております。まずはお気軽にご相談ください。

ボロ物件が売れにくいのはなぜなのでしょうか。実は、様々な理由が考えられます。

築年数が古い

国税庁は、建物に使われている建材によって耐えられる年数（法定耐用年数）を定めています。これは、築1年目から法定耐用年数に近づくにつれ家の価値が下がるというもので、木造の法定耐用年数は22年です。一般的に中古不動産市場では、20年で価値がほぼゼロになるとされています。よって、ボロ物件の場合、売却時に土地の価格だけで取り引きされることが多いのです。

耐震基準を満たしていない

家は建築基準法に則って建てられています。建築基準法は度々改訂され、それに伴い「耐震基準」も変更されてきました。1981年（昭和56年）5月31日以前の耐震基準は、震度5までの揺れに耐えられる基準となっていましたが、同年6月1日以降の耐震基準は、震度6～7の揺れに耐えられる基準に変わっています。

ボロ物件の場合、旧耐震基準に沿って建てられていることが多いので、売却する際は耐震診断を受け、確認しましょう。耐震診断には数万円かかりますが、自治体から補助金をもらうことができるので、役所に問い合わせてみてください。

再建築不可の場合がある

家は建築基準法に沿って建てなければなりません。ボロ物件の場合、旧法律で建てられていることがあり、1度建物を壊してしまうと土地の状態が現在の建築基準法には見合っていないため、再建築不可となることもあるのです。

そうなると、新たに家を建てることができないので、売れなかったり価格が安くなったりします。ボロ物件の場合は必ず再建築できるかを調べましょう。

隣家との境界線が曖昧

ボロ物件の場合、隣家との境界線が曖昧なことがあり、売却時に境界線をめぐって隣家とトラブルになることもあります。売却する前に、必ず法務局で境界確認書や確定測量図を取得して調べましょう。

ボロ物件はどのようにすれば売れるのでしょうか。ボロ物件を売る方法をご紹介いたします。

古家付き土地として売る

ボロ物件を取り壊し土地だけ売りに出すと、土地を探している方にしか興味を持ってもらえず売却できる確率が低くなります。しかし、ボロ物件をそのままにして古家付き土地として売り出せば、家を探している方と土地を探している方の両方に見てもらうことができ、売却できる確率が高くなるのです。

しかし、土地を探している方の場合、ボロ物件の解体費用分を値引きしてほしいと要求してくることも。その場合、解体費用が木造で1坪3～5万円ほどかかり、売り出し価格より売却額が下がる可能性があります。

リフォームして売る

もし再建築不可の物件だったとしても、リフォームは可能です。リフォーム済み物件として売り出すことができるので、売却できる確率が高くなります。リフォーム代はかかりますが、ボロ物件のまま売り出すより高値で売却できるでしょう。

しかし、最近は自分たちでリフォームをしたいと希望する方もいて、ボロ物件の需要も上がっています。

不動産会社に直接買取してもらう

「すぐに売却したい」「仲介で売りに出しているが売れない」などの場合、不動産会社に直接買取してもらうのがおすすめです。不動産会社は、再販や活用が目的なので、条件の悪いボロ物件でも買い取ってくれる可能性が高いです。しかし、仲介で売却する場合に比べ、価格が6～8割まで下がってしまうことを覚えておきましょう。

仲介の場合、いつ売れるかわからないうえに、売却成立するまでの長期間、固定資産税などの費用を負担し続けなければならないので、買取のほうが利益を出せる場合もあります。