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再建築不可とは、法律上、建物を取り壊して新たに建て替えができない物件・土地のことです。

それでは何が可能で、何が不可能なのでしょうか。

可能なこと

・建築基準法が改正されて、改正後に再建築不可となってしまった場合などはそのまま住むことが可能です。

・既存の家をリフォームして住み続けることは可能。これはオーナーが変わっても同様です。しかし、建築申請が不要なリフォームに限られます。

不可能なこと

・災害などで倒壊した場合に、新しく建て替えすることができません。

なぜこのような法律があるのでしょうか。それは、都市などの人がたくさん集まる区域は、行政が住みよい街づくりをするために都市計画区域や準都市計画区域といった区域が定められており、この区域で建物を建てる場合は、人々に危険が及ばないよう建築基準法という法律に合う内容で建築しなければならないからです。つまり、再建築不可物件は、都市計画地域と準都市計画地域内だけとなります。

再建築不可物件が存在する背景としては、建築基準法の改定があります。建築基準法ができた昭和25年以前に建てられた家や、都市計画区域などに指定される以前に建てられた家の中には接道義務を果たしていないものがあるため、再建築不可となる物件が西宮近隣でも例外なく存在するのです。

接道義務とは、建築基準法により定められた、敷地が面している道路の幅員と敷地の間口幅に関する取り決めのことで、「建築物の敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない」という内容です。

これは、災害時などに消防車や救急車などの緊急車両がスムーズに入ることができるように定められている重要な規定です。したがって道路に全く接していない敷地や、2mに満たない間口で道路に接する敷地では、原則として建築確認を受けることができず、再建築不可物件となります。

一般的な長方形の敷地なら接道義務が問題になるケースは少ないのですが、気をつけなければならないのは、対象となる道路があくまでも「建築基準法で認められた道路」だということ。見た目は道路そのものであっても、それが建築基準法で認められたものでなければ接道義務を満たすことにはなりません。

接道義務の原則（建築基準法第43条1項）

建築物の敷地には、原則として建築基準法上の道路に2m以上接していないといけません。接道が2m以下の場合は、原則建築不可能もしくは建て替えができない土地となります。

接道義務の緩和（建築基準法43条2項　認定・認可制度）

建築物の敷地の周囲に広い空き地、あるいはそれと同様の状況にある場合で、安全上支障がないと認められた場合には、2m以上接道していなくても再建築不可にはなりません。

条例による接道義務の付加（建築基準法43条3項）

建築物の敷地に2m以上接していても、安全上の支障がある場合などは、その建築物の敷地が接しなければならない道路の幅員・接道の長さ・その他建築物と道路の関係についての制限に付加がかかります。

再建築不可物件について、まずはメリットからご紹介いたします。

購入するメリット

・価格が安い

建て替えや増築ができない土地は買い手がつきにくいため、周囲の相場よりも安く買うことが可能。相場よりも1割～5割安く購入できます。

・固定資産税や都市計画税が安い

再建築不可物件は課税評価額が低くなることが多く、税金が安くなります。

・相続税対策にも有効

一般的に資産を相続する場合、現金より不動産を購入して相続したほうが相続税は安くなります。再建築不可物件の評価額は通常よりも低くなるので、さらなる節税効果が期待できるでしょう。

売却するメリット

売却する際は、不動産業者に買取を依頼するのが一般的です。買取には、以下のメリットがあります。

・現金化までのスピードが早い

査定から時間をかけずに現金化が可能です。

・現状のままでも買取可能

古家のある土地や残置物のある物件でも、それらを撤去せずに買い取ることが可能です。そのため、費用と時間を大きく節約できます。

ここまで再建築不可物件のメリットを見てきましたが、続いてデメリットをご紹介いたします。

購入するデメリット

・建て替え・増改築などができない

先に述べたように、再建築不可物件はその多くが家を建ててから相当数経過しているため、リフォームを検討する際、改修範囲が大きくなりやすいです。しかし、建築申請が必要なリフォームをすることができません。

・住宅ローンを利用しにくい

再建築不可物件は担保としての価値が低いため、多くの場合住宅ローンが組めません。

・建て直しができない

自然災害などで倒壊したり、火災で焼失したりした場合、建て直して住むことができません。

・緊急車両が入れないことがある

接道面積が極端に短かったり、狭い道の場合が多いため、救急車や消防車などの車両が進入できない、到着が遅れるなどの可能性があります。

売却するデメリット

・建物が古いと売れにくい

耐用年数を超えた物件の価値は基本的にゼロのため、土地の価格だけになります。

・購入者が住宅ローンを組めない

基本的に現金一括での購入を求められることとなり、購入者が限られてきます。

・デメリットの解消にお金と手間が必要

再建築不可物件を再建築可能物件にするなどの対策をとれば売れやすくなりますが、そのためにはお金と手間がかかります。

メリットとデメリットがわかったところで、再建築不可物件を売却する方法はあるのでしょうか？

その売却方法には、大きく分けて再建築不可物件のままで売却する方法と、再建築可能物件にしてから売却する方法の2通りがあります。

まずは、再建築不可物件のままで売却する方法について見ていきましょう。

隣接地所有者に売却する

接道義務を満たしている隣接地と再建築不可物件がつながることで、再建築に関する制約はなくなります。庭を広くしたい、車庫を建築したいなどの理由で、隣接地所有者が敷地を広くするために購入を希望する可能性もあるでしょう。

再築しない前提の人に売却する

再建築不可建物を購入した場合、そのまま利用したり、既存物件を解体し資材置場など更地として利用したりするニーズが考えられます。

仲介で売却する

再建築不可物件のまま不動産業者に仲介してもらい売却することもできます。

買取で売却する

買主は不動産会社となるため、仲介で売却するよりも短期間で売却可能です。しかし、仲介による売却の相場よりも安値での買取となります。

次に、再建築可能物件にしてから売却する方法についてご紹介いたします。接道義務を満たせば、再建築可能物件となり売れやすくなります。

道路につながる土地を購入する

接道義務を満たせるよう隣接地を購入し、接道要件を満たした上で売却できます。

セットバック

土地が接する道路が建築基準法で定める一定の道路である場合、道路中心線から水平距離2mまで建築地を後退させることで、再建築が可能になります。セットバックとはこの後退のことです。これに該当する土地は建築面積に制約はありますが、再建築は可能なため、売却できる可能性は相対的に大きくなります。

しかし、いずれの場合も費用負担は大きくなります。

このように、再建築不可物件でも売れないわけではありません。それぞれの条件に最適な方法を見つけて、一番有益な方法を検討しましょう。