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訳あり物件とは、何らかの瑕疵がある不動産のことで瑕疵物件とも呼ばれます。訳あり物件というと思い浮かべることも多いであろう事故物件もその一つ。分類としては、法的瑕疵物件、物理的瑕疵物件、心理的瑕疵物件に分けられます。

法的瑕疵物件

法的瑕疵物件とは、法律的に問題のある物件です。不動産は建築基準法や消防法、都市計画法といった法律で定められた基準に適合していなければなりません。しかし物件の中には、建物の構造上の安全基準や接道義務に違反したものなども存在し、特に古い物件の場合には、このように法的に問題がある可能性があります。

物理的瑕疵物件

物理的瑕疵物件とは、物件自体に破損や欠陥があるものです。例えば壁のひび割れやシロアリ・雨漏りによる腐食、給排水管の詰まりなどが挙げられます。土地の場合は地盤沈下や土壌汚染も物理的瑕疵とされるものです。物理的瑕疵物件は物件そのものの瑕疵ですので、日常生活において生じた摩耗やインテリアの傷などは含みません。

心理的瑕疵物件

心理的瑕疵物件は、いわゆる「事故物件」です。物件自体に問題はないが、受け手側の心理的に避けたくなるような瑕疵がある物件を言います。具体的には、過去にその物件で自殺・殺人があった、事件や事故で死亡事例があった、火災などの災害による被害があったなど、購入するのに抵抗や不快な気持ちを感じる物件です。

他にも、反社会的勢力の活動拠点や火葬場、ごみ焼却施設といった一般的に避けられるような施設が近隣にあることも心理的瑕疵物件となりますし、ゴミ屋敷や騒音トラブルなどの迷惑をかける住民が近くに住んでいることも瑕疵となることがあります。

しかし、何が心理的瑕疵になるかは人それぞれですので、明確な基準はありません。売買の際に不安に思う点があれば、不動産会社に相談するのがよいでしょう。

通常の物件と訳あり物件では、売買においても事情が異なります。

こちらでは、訳あり物件のメリットとデメリットをご紹介いたします。西宮で訳あり物件の購入を考えているのであれば、事前にチェックしておくとよいでしょう。

訳あり物件のメリット

・通常の物件よりも安く購入できる

訳あり物件は通常の物件に比べて需要が低いため、通常の物件と同価格では買い手がつかないこともあります。そのため、比較的安い価格が設定されている傾向にあるのです。住みやすい街として人気のある西宮では、訳ありの内容を除けば条件のよい物件も多くあるでしょう。瑕疵内容が許容できるものであれば、訳あり物件は比較的安く購入できるためお得な物件と言えます。

・賃貸として高い利回りが期待できる

先述のとおり、訳あり物件は通常の物件よりも安い価格が設定されていることが多く、購入金額を抑えられる可能性が高いです。賃貸物件として運用するなら、購入金額を抑えられればその分利回りが高くなるでしょう。入居者を集めることができれば、よい賃貸物件として運用することができます。

訳あり物件のデメリット

・実際に住む場合はストレスを感じることがある

瑕疵の事情や内容に納得した上で購入したとしても、実際に住むとストレスになることもあります。特に心理的瑕疵物件における感じ方は人それぞれ。思っていたよりも住みにくい可能性もありますので、購入の際は様々なパターンを考えてよく検討することをおすすめします。

・売却時に買い手がつかない可能性がある

需要が低い訳あり物件は、手放す際に買い手がつかない可能性も考えなければいけません。瑕疵内容を受け入れられるかは、その人の価値観によります。将来的に売却を考えているなら、買い手がつかない可能性も視野にいれておきましょう。

告知義務とは、訳あり物件の売却や賃貸募集をするときは、必ず買主や借主に対して、売主・貸主がその事実を伝えなければならないとする義務のことです。瑕疵を知らずに購入して損害が発生することを防いだり、購入時の判断材料を適切に与えたりすることを目的としています。

瑕疵があることを告知せずに売却すると告知義務違反となり、場合によっては契約取消や損害賠償請求、補修請求や減額請求をされることがあります。過去の事例では、自殺のあった物件を数年後、事実を隠して売却したため、買主の損害賠償請求が認められました。

告知する内容は法的に決まっているわけではありません。心理的瑕疵物件の場合は特に、内容や告知が必要な期間はケースバイケース。その物件で人が死亡した場合は、状況や経緯から判断することが多いです。

一口に死亡と言っても、様々な状況が考えられます。物件内で怪我を負い、その後搬送先の病院で死亡した場合と、物件内で凄惨な殺人が行われた場合とでは、同じ「人が死亡した訳あり物件」でも、感じ方に差が出るでしょう。

買い手としては、前者は5年経過していれば許容できても、後者は10年経過しても買いたくないと感じるかもしれません。買い手への心理的影響が大きいほど、長期にわたって告知する必要があると言えます。

また発生からの期間や、その後に別の入居者が入ったり転売されたりといった経緯によっても印象は変わるでしょう。例えば賃貸の場合で回転率の高い物件であれば、入居や退去を繰り返して通常の物件と変わらない状態となれば、数年で心理的瑕疵の告知を取り止めることも考えられます。

このとおり、訳あり物件の告知については個別の事情によって異なります。瑕疵に関わる点は、必ず事前に不動産会社に相談しましょう。

訳あり物件は、見える部分だけでなく心理的な部分も問題となることが多いもの。どのような場合であっても、誠実に対応することが大切です。以下に訳あり物件の売却に関する注意点をご紹介いたしますので、トラブルなく売買をするためにも参考にしてみてください。

自分だけで判断をしない

売り手側が気にならないと感じた点であっても、買い手側には重大な欠陥と感じるということも十分あり得ます。告知期間や内容についても同様です。自分だけで判断してしまうと思わぬトラブルにつながることもあるでしょう。些細と思われる点であっても個人での判断は控え、不動産会社に相談することが大切です。

知っている事実はすべて正確に伝える

訳あり物件の場合は、その瑕疵の内容や経緯によって印象が大きく変わります。自殺が発生した現場であっても、単に「この部屋で自殺した」というだけの情報と、「自殺があったがその後家族が数年住み、その後売り手が所有した」という情報では、印象が異なります。

清掃やリフォームが必要な場合

孤独死や死亡後発見が遅れた場合は、特殊清掃や物件のリフォームが必要になることがあります。死因が自然死であったとしても、告知すべき事項であり、また清掃費などがかかる場合がありますので注意してください。

立地や条件による需要の変化

訳あり物件であっても、物件の立地や条件によっては需要が上がる可能性もあります。西宮は住みたい街ランキングでも上位をキープしている人気の街です。訳あり物件だから売れないと思い込まず、立地や条件で需要は変化することを知っておきましょう。

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