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契約不適合責任とは？

不動産取引における契約不適合責任とは、「契約内容と異なるものを売却したときは、売主が債務不履行の責任を負う」というものです。

例えば、雨漏りについて買主が了承している場合、契約内容に「この建物は雨漏りしています」という旨を記載していれば、売主は契約不適合責任を負う必要はありません。

しかし、買主が雨漏りのことを事前に知っていたとしても、雨漏りしていないことが前提の契約書になっていれば、契約内容とは異なるものを売ったことになり、売主は責任を負う必要があるのです。

契約不適合責任で買主が請求できる5つの権利

・追完請求

追完請求とは、改めて完全な給付を請求することを指します。種類や品質、数量が契約内容と異なっている場合、追完請求により完全なものを求めることができるのです。不動産の場合には、修補請求ができます。

・代金減額請求

新民法が認めた代金減額請求権は、追完請求の修補請求をしても売主が応じない場合、または修補が不能であるときに認められる権利です。あくまでも追完請求がメインの請求で、それが難しい場合に代金減額請求ができるということが定められています。

・催告解除

催告解除は、追完請求をしたにもかかわらず、売主がそれに応じない場合に買主が催告して契約解除できる権利です。

売主が追完請求に応じない場合、買主は「代金減額請求」と「催告解除」の2つの選択肢から選ぶことができます。契約解除を選んだ場合、契約はなかったものとなるため、売主は売買代金の返還が必要です。

・無催告解除

無催告解除は、契約不適合により「契約の目的を達しないとき」に限り行うことができます。

しかし、若干の不具合程度で契約の目的が達成できる場合には、無催告解除は認められません。

・損害賠償請求

契約不適合責任では、売主に帰責事由がない限り、損害賠償は請求されないことになります。契約不適合責任の損害賠償請求範囲は、履行利益も含みます。

履行利益とは、契約が履行された場合、債権者が得られたであろう利益を失った損害です。例えば、転売利益や営業利益などが履行利益に該当します。

目的物の種類・品質が契約の内容に適合しない場合

契約不適合責任では、1年以内に「目的物の種類や品質などが契約で取り決めた内容と違う」と通知する必要があります。しかし、通知後はいつどのように請求をするのかは自由となります。

目的物の数量・権利が契約の内容に適合しない場合

数量が不足していることや目的物に担保物件などが付着していることは外見上明らかなので、売主としてはいつ請求されてもそこまで不利益にはなりません。そのため、期間制限は撤廃されました。